Оценка рыночной стоимости земельного участка (местоположение - город курган)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВО Уральский государственный экономический университет









Оценка рыночной стоимости земельного участка (местоположение: город курган)

Курсовая работа по дисциплине «Экономическая оценка земельных ресурсов»









Институт экономики



Кафедра региональной,

муниципальной экономики и управления

Направление 120700 

Землеустройство и кадастры

Профиль Управление недвижимостью

Предварительная оценка: _____________

Дата защиты: _______________________



Оценка:___________________________

Члены комиссии:



Исполнитель   Елфимова Ю.В.

                         

Группа    ЗК-14



Руководитель     Титовец А.Ю.         

  Старший преподаватель  ____                

    (Фамилия, инициалы, ученая степень, должность)

Нормоконтролер   Титовец А.Ю.                  старший преподаватель________                                   

       (Фамилия, инициалы, ученая степень, должность)





Екатеринбург

2016


СОДЕРЖАНИЕ



Введение

3

1

Теоретические подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка

5

1.1

Земельный участок: понятие и сущность

5

1.2

Основные методы оценки рыночной стоимости земельного участка

8

2

Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость земельного участка

18

2.1

Анализ показателей социально-экономического развития Курганской области и города Кургана

18

2.2

Анализ земельного рынка Курганской области и города Кургана

26

3

Определение рыночной стоимости земельного участка

32

3.1

Описание оцениваемого земельного участка

32

3.2

Расчет рыночной стоимости земельного участка

34



Заключение

46



Список использованных источников

47



Приложения

49






ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы работы обусловлена:

обострением проблем развития земельных отношений в условиях осуществляемых рыночных преобразований;

необходимостью совершенствования подходов к оценке земельных участков;

необходимостью совершенствования нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Цель курсовой работы – определить рыночную стоимость земельного участка (далее – ЗУ) различными методами и сравнить полученные результаты, исходя из современной экономической ситуации.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи:

представить описание объекта оценки;

провести анализ факторов и условий, влияющих на рыночную стоимость земельного участка;

проанализировать показатели развития земельного рынка субъекта Российской Федерации и муниципального образования, в пределах которого расположен земельный участок;

определить рыночную стоимость земельного участка на основе применения различных методов оценки.

Объектом исследования является земельный участок, расположенный по адресу: Курганская обл., г.Курган, мкр.Глинки, ул.Береговая, 2А.

Предмет исследования – рыночная оценка стоимости земельного участка.

Информационная база курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных авторов, посвященные экономической оценке земельных ресурсов, а также Интернет-ресурсы.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 55 страницах машинописного текста, и включает 9 рисунков, 13 таблиц. Список использованных источников состоит из 20 наименований.


1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ

В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как синонимы, хотя эти понятия имеют некоторые различия. Так, термин «земля» может употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок [1] - это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс[3] РФ (далее – ЗК РФ) определяет ЗУ как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с Законом о кадастре[5] земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, образующие после раздела самостоятельные земельные участки. Разрешенное использование этих участков может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается ЗУ, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются:

	 наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

	 адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

	 документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

	 категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

	 код классификатора земель.

	 площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

	 площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

	 вид земельного права (собственность – частная, государственная).

	 поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

	улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

	экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, карьерами, отвалами, дамбами, лесными насаждениями, садами, сенокосами, пашней, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

	размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

	расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

	размер налога на стоимость объекта недвижимости;

	балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

	общую стоимость земельного участка и строений;

	инженерно-технические характеристики;

	экологические показатели;

	градостроительные характеристики: функциональная зона, планировочная зона и др.;

	залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с гражданским и земельным кодексами.

Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

ЗУ, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника ЗУ на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован).[3] Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.

ЗУ принудительно изымается у собственника[1], если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.[1]

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка стоимости ЗУ проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р. [6]

Основные методы оценки ЗУ представлены на рисунке 1.



МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Доходный подход:

Метод капитализации земельной ренты;

Метод остатка;

Метод предполагаемого использования

Сравнительный подход:

Метод сравнения продаж;

Метод выделения;

Метод распределения.

Затратный подход:

Метод затрат на освоение;

Метод затрат на воспроизводство инфраструктуры;

Метод типовых инвестиционных контрактов.Рисунок 1 – Методы оценки земельных ресурсов 



 Итоговая величина оценочной стоимости ЗУ выводится обобщением результатов, полученных различными методами. При сравнении отдается предпочтение оценкам, основанным на более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Рассмотрим некоторые из методов определения рыночной стоимости незастроенных земельных участков.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи);

метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (на пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности).

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы (1):







(1)

где V – рыночная стоимость ЗУ;

I – чистый доход, получаемый от использования ЗУ;

R – коэффициент капитализации.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капитализации.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам. 

Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку;

региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением;

риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка.

Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, необходимое при расчетах, потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс цен продаж и доходов среди аналогичных ЗУ на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле (2):



(2)

А = А 6 · Кд · Кр · S,



где А - величина годовой арендной платы за земельный участок;

А 6 - базовая ставка арендной платы за 1 м2;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому и величинах арендной платы.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

	определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

	определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

	определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

	определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

	расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование ЗУ или единого объекта недвижимости либо продажа ЗУ или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Рыночная стоимость ЗУ, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате проведения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

	определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами;

	определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

	определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

	корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

	расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

	местоположение и окружение;

	целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

	физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

	транспортная доступность;

	инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

	К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

	условия финансирования сделок с земельными участками;

	условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

	обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

	изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого ЗУ устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

	прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

	прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

	корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

	определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

	экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.




АНАЛИЗ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЗУ

АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА КУРГАНА

Курганская область — субъект Российской Федерации, расположенный в южной части Западно-Сибирской равнины. Входит в состав Уральского федерального округа. Областным центром является город Курган.

Город Курган расположен почти в центре огромного материка Евразии, к востоку от Уральского хребта, на юго-западе Западно-Сибирской равнины, в бассейне среднего течения реки Тобол (бассейн Оби), на большом удалении от морей и океанов, в 1973 км к востоку от Москвы. Высота над уровнем моря — около 75 м. Город Курган имеет ряд преимуществ от своего географического положения: рядом — Казахстан, Урал, богатый топливно-энергетический Север.

По общим характеристикам климат в городе Кургане относится к умеренному континентальному (переходный от умеренно-континентального к резко континентальному), характеризуется особенностями, свойственными зоне лесостепи всей Западно-Сибирской низменности (холодная малоснежная зима и тёплое сухое лето). Уральские горы, препятствуя прохождению влажных воздушных масс, усиливают континентальность климата.

Политическое состояние стабильное, массовых волнений населения в последние годы не отмечено, что свидетельствует об отсутствии социальных конфликтов и эффективном разрешении споров трудящихся с работодателями при участии органов местного самоуправления.

Город Курган – важный транспортный узел Зауралья. Транссибирская магистраль соединяет город Курган и столицу Уральского федерального округа – Екатеринбург. Имеется железнодорожное и автомобильное сообщения с Челябинском, Омском, Казахстаном, автомобильное – с Тюменью.

В городе два железнодорожных вокзала, автобусный вокзал и аэропорт. Действуют постоянные авиарейсы из города Кургана в Москву и Екатеринбург (туда и обратно). На летний период предусмотрены авиарейсы в Санкт-Петербург и Сочи (туда и обратно). [11]

Численность населения области по данным Росреестра России на 2016 год составляет 861 896 чел. Плотность населения — 12,06 чел./км2. Городское население составляет 61,8 % (532610). Динамика численности населения Кургана и области в целом представлена в таблице 1.



Таблица 1 – Динамика численности населения Курганской области и города Кургана за 2011-2015гг., тыс.чел. 



2011

2012

2013

2014

2015

Курганская область

896,3

885,8

871,1

869,8

861,9

г.Курган

327,9

325,6

325,7

326,3

326,3



Из данных таблицы мы видим, что численность населения области снижается. Численность города снижалась до 2013 года, а после произошло некоторое увеличение, однако оно является незначительным. Тенденция к уменьшению численности населения обуславливается отрицательным естественным приростом населения и миграцией населения в другие регионы, главным образом в соседнии для Курганской области Свердловскую, Тюменскую и Челябинскую области. Преимущественно переезжает молодежь для получения образования и в поисках лучшего места работы.

В таблице 2 представленна динамика численности рабочей силы и уровня безработицы в Курганской области и в городе Кургане.







Таблица 2 – Динамика уровня безработицы за 2011-2015гг. 



2011

2012

2013

2014

2015

Численность рабочей силы, тыс.чел.

по Курганской обл.

444,7

434,7

441,2

425,7

424,6

по г. Кургану

138,1

115,8

133,3

183,3

171,4

Численность безработных, тыс.чел.

по Курганской обл.

44,4

37,7

33,2

29,9

31,8

по г. Кургану

2,9

2,2

2,0

2,2

2,4

Уровень безработицы, %

по Курганской обл.

10,0

8,7

7,5

7,0

7,5

по г. Кургану

2,1

1,9

1,5

1,2

1,4



Изданных таблицы мы видим, что до 2014 года происходило уменьшение уровня безработицы. Наименьший уровень безработицы приходится на 2014 год, а в 2015 году наблюдалось некое увеличение. Вероятнее всего это связано с проявлением кризисных явлений. Как отмечают в Курганстате, нарастание кризиса в экономике привело к нестабильной ситуации на рынке труда. В регионе все существеннее ограничивается предложение трудовых ресурсов за счет снижения численности населения трудоспособного возраста. При этом численность рабочей силы в области в целом сокращалась на протяжении всего отчетного периода. Для города же этот показатель имеет максимальное значение в 2014 году и незначительно снижается в 2015 году. 

Одним из источников восполнения дефицита рабочей силы является миграция из стран СНГ. В целом почти 50% иностранных мигрантов в 

Курганскую область остаются именно в областном центре. 

Основной особенностью Курганской области является высокая доля смертности мужчин в трудоспособном возрасте от внешних причин (наблюдается превышение среднероссийских показателей практически в 7 раз). Также высокая смертность населения происходит из-за болезней системы кровообращения (наблюдается превышение среднероссийских показателей в 2 раза).

На рисунке 2 представлена динамика валового регионального продукта (далее ВРП) и ВРП на душу населения в текущих основных ценах. 





Рисунок 2 - Валовой региональный продукт и валовой региональный продукт на душу населения (в текущих основных ценах)

 

На данном графике мы видим рост ВРП, как в общем объеме, так и в расчете на душу населения. Однако, если мы посмотрим на график динамики индекса физического ВРП в постоянных ценах, в процентах к предыдущему году (рисунок 3), то увидим, что он имеет зигзагообразную форму. Следовательно, говорить о стабильном экономическом росте региона нельзя.



Рисунок 3 - Индекс физического объема ВРП (в постоянных ценах), в процентах к предыдущему году 



На рисунке 4 представлена динамика изменения среднемесячной номинальной начисленной заработной платы одного работника по Курганской области и г. Кургану.





Рисунок 4 - Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника, руб. 

На данном графике мы видим, что на протяжении последних пяти лет наблюдался рост номинальной начисленной заработной платы, как по области, так и по городу. Также видно, что уровень заработной платы по городу Кургану ощутимо выше уровня области. 

Согласно данным Росстата, в 2015 году средний уровень заработной платы в Кургане составил 26,7 тыс. рублей (самый высокий уровень зафиксирован в Тюмени - 41,4 тыс. рублей). Это приводит к тому, что из города уезжает наиболее образованная и активная в профессиональном смысле часть жителей, что понижает качество человеческого потенциала на долгосрочную перспективу.

Однако средний размер номинальной начисленной заработной платы превысил в 2015 году среднеобластной показатель на 15,9%, что является стимулом для развития трудовой маятниковой миграции в город Курган.

В таблице 3 представлены данные по инвестициям в основной капитал.



Таблица 3 – Динамика инвестиции в основной капитал за 2011-2015гг., млн. руб.



2011

2012

2013

2014

2015

По Курганской области

29862

36213

33207

32762

27506

По г. Кургану

12718,9

13192,4

11744,3

9857,1

6950,2



По данным таблицы мы видим, что после 2012 года происходит уменьшение объема инвестиций в основной капитал. На объем инвестиций в основной капитал влияет:

Конкурентоспособность продукции;

Степень использования производственной мощности и основных фондов;

Рациональность в обращении с имеющимися ресурсами;

Эффективность и качественность проектов инвестиций.

Инвестиционная привлекательность города является ключевым фактором стабильного экономического развития. Непосредственно Курганская область была отнесена к группе 3В2 (незначительный потенциал - умеренный риск) в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов «Эксперт РА» в 2013 году. Таким образом, актуальной задачей представляется наращивание инвестиционного потенциала как области, так и областного центра. [8] Однако, из данных таблицы мы делаем вывод о неэффективной инвестиционной политике региона и снижении инвестиционной привлекательности как области, так и города на текущий период.

Учитывая то, что оцениваемый ЗУ предназначен для жилищного строительства, целесообразно рассмотреть обеспеченность жилищного фонда региона. В таблице 4 представлены характеристики жилищного фонда области и города.





Рисунок 5 - Обеспеченность населения жильем, кв.м на 1 жителя 

Таблица 4 – Жилищный фонд Курганской области и города Кургана 



2011

2012

2013

2014

2015

Жилищный фонд, тыс. кв.м.

Курганская обл.

19770,4

19915,7

20131,4

20458,8

20697,7

г. Курган

7143,4

7307,2

7402,9

7534,9

7716,2

Обеспеченность населения жильем, кв.м на 1 жителя

Курганская обл.

22,1

22,5

23,0

23,5

24,0

г. Курган

21,5

22,3

22,7

23,1

23,6

Из общего жилого фонда площадь ветхого, тыс. кв.м.

Курганская обл.

  1017,6

 1028,8

995,5

  1004,1

    1017,5

г. Курган

357,2

365,4

379,1

369,2

378,1



Жилищная проблема в Курганской области является одной из наиболее острых социальных проблем, решение которой позволит создать благоприятные условия для социально-экономической стабильности региона. [8] Из данных таблицы 4 видно, что фонд ветхого жилья составляет довольно большую долю от общего фонда, около 5%. Так же, если сравнивать обеспеченность населения жильем на одного жителя с показателями соседних регионов, можно увидеть, что Курганская область значительно отстает по данному показателю от Свердловской и Челябинской областей (рисунок 5).

Таким образом, мы делаем вывод, что обеспеченность населения жильем в регионе находится на недостаточном уровне. Что в свою очередь влияет на спрос на участки по жилищное строительство, в том числе и индивидуальное.

Подводя итог, можно сказать что социально-экономическое развитие Курганской области и города Кургана находится на недостаточно высоком уровне. Однако, стоит отметить, что для г. Кургана оно выше, чем по области. 

2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА КУРГАНА

В составе области два города областного подчинения г. Курган и г.Шадринск, 13 городов и поселков районного подчинения, 24 административ-ных района, в которых образовано 419 муниципальных образований «сельсовет».

Земельный фонд Курганской области на 1 января 2016 года составляет 7148,8 тыс. га. Фонд земель сельскохозяйственного назначения – 4529,2 тыс. га., земель населенных пунктов – 563,2 тыс. га., земли лесного фонда – 1805,5 тыс. га., земли водного фонда – 37 тыс. га., зем.......................